Emerald Mezzanine
Kapital für
Immobilien & Grundstückskäufe
Emerald Mezzanine bietet aus Perspektive der Kreditnehmenden maßgeschneiderte Finanzierungslösungen und ist dabei - insbesondere in der Entscheidungs- und Bereitstellungsgeschwindigkeit des benötigten Kapitals – ein bemerkenswerter Anbieter von Mezzanine, wie Bridge Kapital für Neubauprojekte und Bestandsentwicklungen im deutschsprachigen Raum. Das Besondere von Emerald Mezzanine: Dort, wo übliche Finanzierungspartner mit der Arbeit aufhören, setzen wir mit Leidenschaft zu Ihrem Wirken und Erfolg Ihrer Projektrealisierung an.
Mezzanine Kapital -
Die neue Normalität
in der Immobilien
wirtschaft
Die stetig zunehmende Regulierung (Basel III und IV) führt dazu, dass Banken eine immer höhere Eigenkapitalquote vom Projektträger fordern. Während in der Regel mehrere Projekte gleichzeitig zu bearbeiten sind, wächst somit der Eigenkapitalbedarf des Projektträgers erheblich und es entsteht oft eine Finanzierungslücke, welche z.B. durch ein Nachrangdarlehen (Mezzanine Kapital) geschlossen werden kann. Dem Projektträger wird dadurch eine größere unternehmerische Flexibilität geboten.
Mezzanine und Bridge Financing sind somit kein spezifisch umrissenes Geschäftsmodell, sondern Mittel zum Zweck, wie andere Maßnahmen des Immobilienmanagements auch. Insofern werden Überbrückungsdarlehen bei gewerblichen oder wohnwirtschaftlichen Käufen eingesetzt, um eine schnelle Abwicklung des Immobiliengeschäfts zu ermöglichen, bzw. um kurzfristige Opportunitäten des Marktes temporär zu tragen und wertschöpfend zu nutzen. Die Überbrückungsdarlehen werden in der Regel zurückgezahlt, wenn die Immobilie verkauft, bei einem klassischen Kreditgeber refinanziert, fertiggestellt bzw. revitalisiert wird.
Durch die aktuell zu beobachtende restriktive Kreditvergabe seitens der klassischen Financiers (Banken), werden Darlehen derzeit mit deutlich geringeren Beleihungsausläufen vergeben, wodurch Bridge und Mezzanine Tranchen einen größeren Teil des Darlehens finanzieren können. Ein solcher größerer Anteil bringt auch zusätzliche Sicherheiten mit sich, da ein größerer Teil des Eigenkapitals zur Deckung des Bridge oder Mezzaninen Darlehens beiträgt.
Dabei werden Überbrückungsdarlehen und Mezzanine Kapital für den Erwerb von Gewerbe- oder Wohnimmobilien eingesetzt, um eine rasche Abwicklung von Immobiliengeschäften zu ermöglichen oder um kurzfristige Gelegenheiten zu nutzen, wie um eine langfristige Finanzierung zu sichern.
Bewährte Finanzierungsinstrumente sind Bridge wie Mezzanine Darlehen, die es Immobilienunternehmern ermöglichen, Chancen von Immobilien Investments zu ergreifen und die Chancen hierbei bestmöglich zu nutzen.
Über unsere Finanzierungslösungen können Bauherren, Entwickler wie andere Akteure der Immobilienwirtschaft äußerst rasch finanzielle Mittel verwenden und diese z. T. als Eigenkapital einsetzen. In der strukturierten Finanzierung wird für Immobilieninvestments unternehmerisches Nachrangkapital dabei immer relevanter und Teil der neuen Realität.
Auch in der Immobilienfinanzierung verursachte die vorangegangene Corona Krise indirekte und beschleunigte Finanzierungsherausforderungen: Das Eigenkapital von Projektentwicklern ist limitiert, Banken werden künftig immobilienwirtschaftliche Problemfälle auf ihren Bilanzen verdauen müssen, so dass sie ihre Beleihungsausläufe weiter einschränken werden.
Aktuell greifen auf der Kapitalseite die bekannten Marktmechanismen in Krisensituationen wie diesen: Herunterfahren der Beleihungsausläufe bei höheren Risiken der Banken verbunden mit Konsortialfinanzierungen, kleineren Losgrößen oder zumindest teilweiser persönlicher Haftung. Im Eigenmittelbereich setzt die Zeit des unternehmerischen Kapitals ein, das nun die Unsicherheitsphase nutzt und günstige Einstände erzielen kann. Antizyklisch bedeutet dies, dass sich künftig der Markt für risikoreichere Kreditinvestments stark ausdehnen wird.
Projektentwickler, die durch zu hohe Leverage Strukturen, verzögertes Timing, zu dünne Eigenkapitaldecken bei gesunden Projekten oder durch zu hohe Risikoübernahme ihres eigenen Mezzanine Gebers in Schieflagen geraten sind, können sich am immer größer werdenden immobilienbezogenen Mezzanine Markt mit einer Teiltranche nachrangig refinanzieren und ihre Projekte so erfolgreich zu Ende führen. Dies kann ihnen durch entsprechend gute Risiko-Rendite Verhältnisse von Post-Corona Investitionen zugutekommen. Bestenfalls ergeben sich weiterhin Situationen, die skizzierten Immobilienprojekte durch weitsichtige Investments aufzufangen und wieder ihrem eigentlichen Wert zuzuführen.
Unsere Finanzierungslösungen können somit als eine wesentliche Finanzierungsoption unter sich dynamisch ändernden Rahmenbedingungen verstanden werden. Die Finanzierung trägt hierbei Ihrem individuellen Geschäftsmodell, wie Ihrer Unternehmensstrategie und dem jeweiligen immobilienwirtschaftlichen Nutzungskonzept Rechnung und ist schließlich verlässlich und zugleich belastbar. Unser Schlüssel liegt im Verständnis und im Ausgleich über eine ausgewogene, sachgerechte und vorausschauende Chancen- und Risikoallokation.
Auf dieser Basis evaluiert Emerald Mezzanine Ihre individuelle und tragfähige Finanzierungslösung.
Prozessverlauf
Vergabe
01 AKQUISITION
Screening und Akquisition von Finanzierungsanfragen durch das Deal Sourcing;
Schnellprüfung der vorliegenden Kreditunterlagen;
Bewertung und Selektion durch enggetaktete interne Abstimmungen
von Emerald Mezzanine.
02 ORIGINATION
Informationsauswertung und konzeptionelle Erarbeitung der
Finanzierungsstruktur sowie Abstimmung und Vorverhandlung der
indikativen Konditionen und Schutzmechanismen;
Unterbreitung indikatives Term-Sheet.
03 UNDERWRITING
Umfassender Underwriting & Due Diligence-Prozess sowie die
Abstimmung der finalen Projekt-, Finanzierungs- und Sicherheiten Parameter;
Aushändigung des finalen Term Sheet,
zielgerichtete Abstimmung des Kreditvertrages.
04 EXECUTION
Kreditverträge werden final verhandelt und ausgefertigt.
Mit der Auszahlung beginnt die Monitoringphase.
Mit
Finanzierungs
innovationen wie
Phoenix aus der
Asche
Alternative deutsche Immobilienfinanzierer wie Debt Funds gewinnen an Bedeutung, da sich die Banken insbesondere aktuell noch zurückhaltender zeigen als zuvor schon. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich trotz der immensen aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheiten, wie Corona, des Ukraine Krieges, der Inflation und damit einhergehender steigender Zinsen bisher insgesamt betrachtet bisher vergleichsweise robust erwiesen - gerade im Vergleich auf die sich ergebenden Bewertungen zu anderen europäischen Märkten wie Großbritannien oder auch den Niederlanden.
Gleichzeitig ist das Transaktionsvolumen signifikant zurückgegangen, da sich Käufer und Verkäufer bisher nicht auf markträumende Preise einigen können. Dies wird wahrscheinlich noch einige Zeit andauern. In Deutschland wird die Bewertung in der Regel mit einer Verzögerung von sechs bis neun Monaten vorgenommen. Bei dem Ausmaß der Veränderungen, die man aktuell erlebt, sind es voraussichtlich mindestens neun weitere Monate (Stand März 2023). Dabei sind viele Käufer auffällig zurückhaltend, weil bekanntlich niemand ein fallendes Messer fangen will.
Das veränderte Zinsumfeld bedeutet auch, dass institutionelle Anleger wieder alternative Möglichkeiten auf anderen Asset-Märkten erleben, insbesondere auf den liquiden Märkten, wo Anleihen nach vielen Jahren wieder eine Alternative geworden sind. Dies führt unteranderem dazu, dass die Investitionstätigkeit der institutionellen Anleger aktuell zurückgeht, was gleichermaßen zu einem Mangel an Eigenkapital wie zu merklichen Preisrückgängen führt, was insbesondere Projektentwickler aktuell schmerzhaft zu spüren bekommen.
Vor diesem Hintergrund haben alle Finanzierer ihre Finanzierungsbedingungen und Eigenkapitalanforderungen verschärft. Dabei sind die Finanzierungskosten deutlich gestiegen. Der Satz „Cash is King“ ist also wieder augenblicklich und folglich sollte man auf absehbare Zeit wieder einen dominierenden "Lenders Market" beobachten können.
2022 mag ein volatiles Jahr für die Immobilienmärkte gewesen sein, da sich die Finanzierungslücken vergrößerten und zugleich die Refinanzierungsmöglichkeiten zu schwinden begannen.
Wie hat sich die wirtschaftliche Unsicherheit - Inflation, steigende Zinsen, Unsicherheit über Immobilienwerte - auf den deutschen Immobilienkreditmarkt ausgewirkt? Debt Funds erleben aktuell eine signifikant hohe Anzahl von Finanzierungsanfragen für Entwicklungsprojekte, die in der Vergangenheit hauptsächlich von Banken finanziert worden wären, heute aber von alternativen Kreditgebern übernommen werden. Aufgrund interner Ratings und der regulatorischen Anforderungen an das zugrundeliegende Eigenkapital müssen Banken als regelmäßig vorrangige Kreditgeber ihre Beleihungsausläufe reduzieren. Dieses entstehende Finanzierungslücke muss aufgrund dessen mit einer Junior Tranche aufgefüllt werden.
Generell ist die alternative Kreditvergabe wie die durch Debt Funds in den letzten Jahren hierzulande sehr stark gewachsen. Aufgrund der geltenden Regulatorik wie den Eigenkapitalanforderungen sind Banken und Kreditinstitute gezwungen, sich immer neu auszurichten, was folglich die Türen für alternative Kreditgeber weiter öffnet. Dabei wird mit weiterwachsenden Marktanteilen zu Gunsten hiesig agierender Debt Funds (Immobilienkreditfonds) gerechnet.
Betrachtet man hierzu das Wachstum in Europa wird man feststellen, dass die Marktdurchdringung alternativer Kreditgeber gewerblicher Immobilienfinanzierungen bei etwa 10 Prozent liegt. Im Vereinigten Königreich sind es bereits rund 30 Prozent wie in den USA 40 Prozent. Man kann also auch für Deutschland eine ähnliche Marktdurchdringungsrate erwarten.
Weiterhin erleben Kreditnehmer daher privates Fremdkapital (Private Debt) im Zuge der entstandenen Finanzierungslücken als glänzende Alternative. Generell handeln Banken, wie Kreditinstitute regelmäßig prozyklisch und haben im Zuge der vergangen erlebten volkswirtschaftlichen Schocks ihre Kreditvergabe merkbar reduziert, während hingegen Debt Funds weiterhin höhere Beleihungssätze anbieten können. Insgesamt ergibt sich hierbei nicht selten eine höhere Flexibilität bei den jeweiligen Finanzierungen, die mit privatem Fremdkapital bereitgestellt werden.
Emerald Mezzanine entscheidet über Ihre Finanzierungsanfrage verlässlich und zügig. Unsere Anforderungen und Vergabegrundsätze sind verlässlich und bestimmt. Dabei stellen wir Ihnen gerne unsere Expertise im Bereich der Beratung, Kapitalstrukturierung und Vermittlung des Kapitals zur Verfügung.
Unsere Finanzierungslösungen können somit als eine wesentliche Finanzierungsoption unter sich dynamisch ändernden Rahmenbedingungen verstanden werden. Die Finanzierung trägt hierbei dem individuellen immobilienwirtschaftlichen Nutzungskonzept wie der zugrundeliegenden Unternehmensstrategie Rechnung und agiert dabei verlässlich wie belastbar. Unser Schlüssel liegt im konzeptionellen und wirtschaftlichem Verständnis und findet sich in einer ausgewogenen, sachgerechten wie vorausschauende Chancen- und Risikoallokation wieder.
Auf dieser Basis evaluiert Emerald Mezzanine Ihre individuelle und tragfähige Finanzierungslösung.
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